Lesenswert

Rechtsanwalt Johannes Garstenauer beleuchtet die Entscheidung in einem Gastbeitrag für Die Presse: 

Zum Artikel in „Die Presse“: Warum es bei Langzeitmieten nun doch kein „mittleres Erdbeben“ gibt

Kernaussagen

1. Der OGH (10 Ob 12/25z) stellt klar: Bei klassischen, langfristigen Mietverhältnissen greift die Zwei-Monats-Schranke des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht.
2. Indexierungen/Wertsicherungsklauseln bleiben auch dann zulässig, wenn der Vermieter die Miete innerhalb von zwei Monaten nach Vertrasabschluss anpassen kann.
3. Jüngere Entscheidungen (z. B. 2 Ob 36/23t, 8 Ob 37/23h, 8 Ob 6/24a) werden abgegrenzt.

Worum es in der Entscheidung geht

Die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG erklärt Klauseln für unzulässig, die es Unternehmern erlauben, innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss ein höheres Entgelt zu verlangen. Der OGH präzisiert nun: Klassische Langzeitmieten fallen nicht darunter, weil die Vermieterleistung nicht binnen zwei Monaten vollständig erbracht wird.

Für die Praxis heißt das: Wertsicherungsklauseln (Indexierungen) in Bestandverträgen bleiben auch dann wirksam, wenn der Vermieter die Miete aufgrund einer Indexanpassung innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung anpassen kann. Der typische „Überraschungseffekt“ kurzfristiger Verträge liegt bei langfristigen Mietverhältnissen nicht vor.

Einordnung gegenüber der bisherigen Linie

Die Entscheidung grenzt sich von Urteilen der Jahre 2023/2024 ab (u. a. 2 Ob 36/23t, 8 Ob 37/23h, 8 Ob 6/24a), die eine Anwendung der Zwei-Monats-Schranke des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Mietverträge nahe legten. Das Höchstgericht verweist in diesem Zusammenhang auf erhebliche Kritik in der juristischen Fachliteratur, wonach diese Entscheidungen ein „mittleres Erdbeben“ ausgelöst hätten.

Was das für Mieter und Vermieter bedeutet

Vermieter erhalten Kalkulationssicherheit: Indexgebundene Anpassungen sind weiterhin möglich, wenn die Klausel bereits eine Anpassung in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss ermöglicht.

Mieter bekommen nicht schon deshalb Wertsicherungen zurück, weil eine Indexanpassung bereits innerhalb der ersten zwei Monate möglich war. Das heißt jedoch nicht, dass Mieter:innen generell auf Rückzahlungen verzichten müssen: Bei Wertsicherungsvereinbarungen bestehen nach wie vor verschiedene rechtliche Problembereiche. Näheres dazu wird in unserem Artikel zur Aktuellen VfGH-Entscheidung erläutert.

Zum Artikel: Wertsicherung im Mietrecht: Was im Gerichtsverfahren wirklich gilt

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