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Eine aktuelle Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs (VfGH) hat in der österreichischen Immobilienbranche für Aufsehen gesorgt. Es geht um die Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen – ein juristisches Thema, das oft unterschätzt wird, aber enorme finanzielle Auswirkungen haben kann. Insbesondere beschäftigt zahlreiche Mieter:innen und Vermieter:innen in Salzburg und ganz Österreich die Frage, ob bereits bezahlte Wertsicherungsbeträge zurückgefordert werden können. In meinem Gastbeitrag in der „Presse“ habe ich diese Situation juristisch eingeordnet: Zum Artikel: Wertsicherung – Nicht jede Anpassung ist rückforderbar 

Was sind Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen?

Wertsicherungsklauseln sind Vereinbarungen, die es ermöglichen, die Miete an die Inflation anzupassen. Üblicherweise erfolgt dies durch eine Kopplung an einen Index, z. B. den Verbraucherpreisindex (VPI). Ziel ist es, die Kaufkraft des ursprünglich vereinbarten Mietzinses zu erhalten.

Typische Inhalte solcher Klauseln sind:

• Angabe des Index (z. B. „VPI 2020“)
• Schwellenwert für Anpassung (z. B. 5 % Schwankung)
• Zeitpunkt der Anpassung (z. B. jährlich, monatlich)
• Automatischer Mechanismus oder Anpassung auf Verlangen

Doch wie klar diese Klauseln formuliert sind, entscheidet oft über deren Rechtswirksamkeit.

Kann man bereits bezahlte Beträge zurückfordern?

Diese Frage stellen sich aktuell viele Mieter:innen – nicht nur in Salzburg. Die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Rückforderungen sind möglich, wenn:

•  die Klausel im Einzelfall unwirksam ist,
• und der Rückforderungsanspruch nicht verjährt ist.

Problematische Klauseln laut Verbandsverfahren

Die Verbandsverfahren der Arbeiterkammer oder des Vereins für Konsumenteninformation zeigen, welche Klauseln besonders problematisch sind:

• „Ein Index, der diesem am nächsten kommt“ – unbestimmter Ersatzindex
• Nur Erhöhungsmöglichkeit ohne Senkung – einseitige Benachteiligung
• Anpassung innerhalb der ersten zwei Monate – zu kurze Frist

Jedoch: Selbst bei einer problematischen Klausel ist die Rückforderung nicht automatisch zulässig. Gerichte entscheiden nach Einzelfall. Daher ist es unbedingt notwendig, eine Rückforderung aprüfen zu lassen, bevor Schritte gesetzt werden.

Warum eine anwaltliche Prüfung sinnvoll ist

Die Beratung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt, bietet die nötige Orientierung in einem komplexen Thema. Als erfahrener Rechtsanwalt Salzburg mit den Schwerpunkten Immobilienrecht, Vertragsrecht und Zivilrecht prüfe ich für Vermieter:innen und Mieter:innen die Wirksamkeit von Wertsicherungsklauseln. Gemeinsam klären wir, ob konkrete Rückforderungsansprüche bestehen oder erfolgreich abgewehrt werden können und unterstützen Sie bei der Prozessführung vor Gericht.

Ein rechtssicherer Mietvertrag ist das beste Mittel zur Streitvermeidung. Unsere Kanzlei erstellt individuell angepasste Mietverträge, die die aktuelle Rechtslage berücksichtigen, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind.

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